盡管全國土地市場受疫情影響一度短暫停擺”，但2020年，中國主要城市的土地供應和成交規模仍趕超2019年。來自中原地產研究中心近期發布的統計數據顯示，2020年，50個賣地”收入最高的城市合計土地出讓收入達到42058億元，同比上漲18%。其中，上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個城市土地出讓收入超過千億元。火熱的市場行情，顯示出當地房地產市場的活躍，但引起了行業對于地方政府依賴土地財政的警惕。

　　300城樓面均價同比上漲9.5%

　　整體來看，盡管上半年疫情之下市場被短暫封印，2020年全年供應和成交規模仍趕超2019年。”

　　諸葛找房數據研究中心近期發布的數據顯示，2020年重點城市住宅及商辦用地供應144257.22萬平方米，同比上漲3.38%。其中，住宅用地供應115935.86萬平方米，同比上漲3.73%。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，隨著經濟復蘇和房地產銷售回暖，房企開始積極拿地。去年5月份以來，土地市場整體行情持續升溫。其向《華夏時報》記者提供的中原地產研究中心統計數據顯示，去年，50個賣地”收入最高的城市合計土地出讓收入達到42058億元，同比上漲18%。張大偉表示，2020年，經濟全面復蘇，資金相對寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交。另一方面，盡管疫情對房企的資金鏈影響較大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。

　　同時，土地成交樓面價也出現明顯上行。據中指研究院統計，2020年，全國300個城市住宅用地土地成交樓面價為每平方米4574元，同比上漲9.5%。

　　分城市來看，疫情加速了各等級城市之間的分化。2020年，由于抗風險能力更強，一線城市仍是房企最為青睞的區域。而盡管土地市場熱度較2019年有所回落，但二線城市的土地市場表現整體仍穩中有升。諸葛找房數據顯示，2020年，一線城市成交面積增速最高，較上年同期上漲30.5%，遠大于二線城市及三四線城市；二線城市成交較上年同期上漲1.1%，三四線城市成交與上年幾乎持平，微升0.4%。

　　在中原地產研究中心監測的50個城市中，上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個城市土地出讓收入超過千億元。其中，上海、杭州、廣州、南京四城賣地”收入超過2000億元：上海賣地收入逾2900億元，位居全國榜首，較2019年上升47.96%，漲幅約一千億；杭州以2574億元緊隨其后。南京以2094億位列第四，和上一年相比，南京金額和名次上，上升幅度明顯，超越第五位的北京。成都、重慶作為成渝經濟區的核心城市，土地出讓收入分別為1311億元和1220億元，位居前十。

　　值得一提的是，武漢雖上半年受疫情沖擊較大，經歷了長達44天的停擺，但在疫情得到有效控制后即迅速恢復并反彈，2020年的土地出讓收入仍居于前列。據上述中原地產研究中心數據，50個城市中，武漢憑借1840億元的土地出讓金額位居榜單第六位，同比2019年的1766億上漲了4.2%。

　　不僅如此，過去一年，武漢地王”紀錄也頻頻被刷新。根據中國指數研究院的統計，單價方面，2020年，武漢累計超過15個板塊刷新了土地單價或總價紀錄。例如，2020年11月13日，華潤以30558元/平方米的樓面地價刷新了4年前的武漢單價紀錄。硚口、花山地價也在一年內三度刷新，光谷中心城更是年內4次刷新單價紀錄。

　　中指研究院(華中)市場研究中心主任李國政分析稱，房企在武漢拿地熱情高漲與當地出臺的相關政策有關。例如，武漢土地拍賣采取了分期付款、取消競價熔斷、全面網上掛牌等措施，加大優質地塊供給，降低出讓門檻，房企由此迎來了拿地良機”。

　　警惕地方政府對土地財政依賴

　　值得注意的是，盡管重點城市土地市場的火熱顯示出這些城市房地產行業的活躍度，但引起了行業對于地方政府重點依賴土地財政的警惕。

　　賣地千億這是個什么概念？”著名財經評論家水皮近日在《水皮More》欄目做了一個簡單的類比，2019年，全國僅有15個城市的一般預算收入超過1000億元。”其解釋說，所謂一般預算收入，是指稅收收入與非稅收收入之和，也就是狹義財政收入。而這14個城市，僅僅是土地出讓金的收入就超過了15個城市的一般預算收入，讓這種擔心(對于地方政府重點依賴土地財政的警惕)也不是無中生有”。

　　《華夏時報》記者了解到，為了衡量地方政府對土地財政的依賴程度，一般用賣地收入與一般公共預算收入之比來計算。這個指標越高，越說明當地政府的錢袋子”對土地財政的依賴度越高。

　　水皮認為，根據這個指標，除了北京、上海、深圳這些經濟發達的城市，由于地方財力充沛，經濟結構完整，仍處于低土地財政依賴區間。但其他城市比如杭州、武漢、廣州、南京、西安等排在全國前十的賣地超千億城市，就屬于超高的土地財政依賴城市。此外，寧波、成都、重慶、蘇州、天津這些指標超過50%的城市，則屬于高土地財政依賴城市。

　　在14個賣地破千億的城市中，有10個城市的土地財政依賴程度是很高的，雖然這些城市屬于新一線或者二線城市，經濟發展快，但是如果城市土地出讓金高的話，房價怎么會低呢？”水皮感慨地說，畢竟，當面粉還在被熱捧的時候，面包無論如何沒有不漲價的理由。”

　　《華夏時報》記者注意到，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜近日在一場月度形勢分析會上透露，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較2019年擴大0.12個百分點。而僅以上述14個土地出讓金破千億城市中的上海為例，1月11日，上海易居(博客)(博客)房地產研究院發布的《2020年上海房地產市場報告》顯示，2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創近4年新高。從價格方面來看，全年新房成交均價為56234元/平方米，同比上漲3.2%。

　　業內人士普遍認為，政府出讓土地是實現社會基礎設施建設、公共服務以及城鎮化的重要手段，土地財政對于中國經濟長期平穩健康運行的確作出了較大貢獻。但與此同時，其也是一把雙刃劍”，地價上漲不僅對于房價上漲起到了推波助瀾的作用，一系列成本的上升也將對實體經濟造成傷害，不利于城市長期可持續的發展。

　　而對于如何弱化土地財政”的說法，58安居客房產研究院分院院長張波認為，解決土地財政的根本出路在于，變一次性土地出讓收入”為房產持有型稅收”：換言之，未來房地產稅全面落地，才是土地財政的解決之道。”

　　其向《華夏時報》記者解釋說，房地產稅不但有利于推動土地財政”從根本上得到解決，而且還能有效保障房地產市場平穩運行，改變現有賦稅重流轉、輕保有的現狀，以此達到優化房地產稅制的效果。但張波也強調，房地產稅的全面落地還存在諸多障礙，需要試點不斷推行，這也使得地方政府對于土地財政的依賴性短期不可能完全擺脫”。

　　但對于接下來的土地市場，市場分析人士仍傾向重點城市的土地市場熱度會持續升高。貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《華夏時報》記者，2021年土地出讓的特點是回歸核心，量價齊升，價格漲得更快。在房貸集中度限制下，銀行和房企會將資金更多投入到市場需求較大的核心城市，意味著未來核心城市的房價會隨著地價上漲水漲船高，非核心城市土地市場可能會下行。